비조정대상지역 주택을 매도할 때는 다주택자라도 중과세율이 아닌 기본세율이 적용되어 세 부담이 상대적으로 적습니다. 하지만 정확한 세액을 알아야 매도 계획을 세울 수 있겠죠? 양도세 계산기 활용법부터 세율까지 한눈에 확인하세요.


1. 📊 비조정지역 다주택자 양도세 세율 (기본세율 적용)


비조정지역 주택은 주택 수와 관계없이 보유 기간에 따라 다음과 같은 세율이 적용됩니다.

  • 2년 이상 보유 시: 기본세율(6% ~ 45%) 적용.

  • 1년 이상 ~ 2년 미만: 40% 단일 세율.

  • 1년 미만 초단기 보유: 70% (또는 50%) 고율 과세.

  • 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 보유 기간에 따라 **연 2%씩, 최대 30%**까지 공제 혜택을 받을 수 있습니다.


2. 🚀 양도세 자동계산기 200% 활용하는 법 (3단계)


홈택스나 부동산 계산기 앱을 활용할 때, 아래 정보를 미리 준비하면 1분 만에 정확한 계산이 가능합니다.

✔️ ① 필수 정보 입력하기

  • 양도가액 및 취득가액: 실제 매매가와 과거에 샀던 가격을 입력합니다.

  • 필요경비: 취득세, 법무사 비용, 중개수수료, 샤시·확장 공사비 등 증빙 가능한 영수증 금액을 합산해 넣으세요.

✔️ ② 규제 지역 여부 체크

  • 계산기 옵션에서 **'비조정대상지역'**을 선택해야 중과세율이 아닌 기본세율로 정확하게 계산됩니다.

✔️ ③ 양도일자 지정

  • 양도세는 잔금 지급일이나 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 특히 2026년 5월 9일 중과 유예 종료 예정일과 겹치는지 반드시 확인이 필요합니다.

👉 [홈택스 양도세 계산기 바로가기] 국세청 홈택스의 '모의계산' 메뉴를 통해 가장 공신력 있는 세액 조회가 가능합니다.




3. 💡 다주택자를 위한 절세 핵심 포인트


항목 상세 절세 전략
매도 순서 결정 세금 부담이 큰 조정지역 주택보다 비조정지역 주택을 먼저 매도하여 기본세율을 적용받으세요.
공동 명의 활용 부부 공동 명의인 경우 양도차익이 분산되어 낮은 누진세율 구간을 적용받을 수 있습니다.
필요경비 증빙 자본적 지출(공사비 등) 영수증을 잘 챙겨두면 과세표준 자체가 낮아져 세금을 크게 줄일 수 있습니다.

❓ FAQ: 양도세 계산 시 자주 묻는 질문

🏆 Q1. 비조정지역인데 왜 중과세율이 나오나요?

  • A: 계산기 설정에서 '조정대상지역'으로 잘못 선택되어 있을 가능성이 높습니다. 지역 설정을 다시 확인해 보세요.

🏆 Q2. 지방소득세는 따로 계산해야 하나요?

  • A: 자동계산기 결과값 하단에 양도소득세의 10%인 지방소득세가 포함된 총액이 나오는지 확인하세요.






💡 부동산 매도 전 요약 박스

항목 핵심 체크포인트
세율 확인 보유 2년 이상인 경우 과세표준에 따라 6%~45% 사이에서 결정됩니다.
유예 기간 조정지역 내 주택도 포함되어 있다면 2026년 5월 9일 이전에 매도하는 것이 유리할 수 있습니다.
전문가 상담 계산기 결과는 참고용이며, 정확한 신고를 위해 세무사와 상담을 권장합니다.