🏠 [속보] 다주택 양도세 중과 22년 만에 부활?(+3주택자 최고세율 82.5% 계산, 절세 방법)

1. 📊 2026년 다주택자 양도세 중과 현황 및 변동 예고

현재 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 적용되는 중과세율과 유예 종료 후의 변화를 반드시 숙지해야 합니다.

① 현행 제도: 한시적 중과 배제 (~2026년 5월 9일)

• 적용 세율: 주택 수와 관계없이 **기본세율(6~45%)**이 적용됩니다.

• 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 보유 기간에 따라 **최대 30%**까지 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

• 혜택 조건: 2026년 5월 9일까지 잔금을 청산하거나 소유권 이전 등기 접수를 마쳐야 합니다.

② 유예 종료 후 예상: 중과세율 부활 (2026년 5월 10일 ~)

정부의 추가 대책이 없다면, 5월 10일 양도분부터는 징벌적 과세 체계로 회귀합니다.

• 2주택자: 기본세율 + 20%p 가산.

• 3주택 이상: 기본세율 + 30%p 가산.

• 장기보유특별공제: 중과 대상이 되는 순간, 수십 년을 보유했어도 공제율은 **0%**가 됩니다.

2. 🏠 조정대상지역과 중과 판정 기준

양도세 중과는 모든 지역이 아닌, 규제가 살아있는 조정대상지역 내 주택을 팔 때만 발생한다는 점이 핵심입니다.

• 지정 지역: 현재 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구가 대표적인 조정대상지역입니다. 이외의 지역(부천 등 비조정지역)은 주택 수와 상관없이 중과세 걱정 없이 기본세율로 매도가 가능합니다.

• 중과 판정 주택 수: 본인과 배우자, 동일 세대원이 보유한 주택을 합산합니다. 주의할 점은 분양권과 조합원 입주권도 주택 수 산정에 포함되어 내가 생각한 것보다 높은 세율이 적용될 수 있다는 점입니다.

• 세부담의 크기: 국세청 시뮬레이션에 따르면, 양도차익이 큰 주택의 경우 중과 여부에 따라 세금이 최대 2.7배까지 차이 날 수 있습니다.

 

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💰 3. 실전 시뮬레이션: 세금 차이 얼마나 날까?

10억 원에 산 아파트를 15억 원에 파는(양도차익 5억 원, 5년 보유) 3주택자 김 사장님의 사례를 들어보겠습니다.

구분	중과 유예 기간 내 (5/9 이전)	유예 종료 후 (5/10 이후)
적용 세율	기본세율 (최고 45%)	중과세율 (45% + 30% = 75%)
장특공제	적용 가능 (약 10%)	적용 불가
예상 세액	약 1억 2,000만 원	약 3억 1,000만 원 이상

단 하루 차이로 약 1억 9,000만 원의 생돈이 세금으로 더 나갈 수 있습니다. 지방소득세까지 합치면 실효세율은 82.5%에 달해, 번 돈의 대부분을 세금으로 내야 하는 상황이 발생합니다.

🚀 4. 다주택자를 위한 2026년 필승 절세 전략

① "5월 9일 데드라인" 사수 전략

정부는 계약일 기준 보완 대책을 검토 중이지만, 원칙적으로는 잔금일 기준입니다. 안전한 절세를 위해 지금 즉시 매물을 내놓고 늦어도 4월까지는 계약을 마쳐야 5월 9일 이전에 잔금 처리가 가능합니다.

② 증여를 통한 포트폴리오 재편

도저히 매도가 어려운 우량 매물이라면 자녀에게 증여하여 가구별 주택 수를 분산하는 것도 방법입니다. 다만, 증여 취득세와 10년 이월과세 규정을 세무사와 반드시 상담해야 합니다.

③ 양도차익이 적은 주택부터 처분

여러 채를 정리할 계획이라면 양도차익이 적은 것부터 팔아 주택 수를 줄이세요. 마지막에 남은 알짜배기 주택은 '1세대 1주택 비과세' 혜택(12억 원까지)을 노려 세부담을 0원으로 만들 수도 있습니다.

④ 필요경비 증빙 서류는 '돈'이다

취등록세, 법무사 비용, 중개 수수료는 물론이고 베란다 확장이나 샤시 교체 비용 등 자본적 지출 증빙 영수증을 모두 챙기세요. 증빙한 만큼 양도차익이 줄어들어 세금을 직접적으로 깎아줍니다.

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 세입자가 안 나가서 5월 9일을 못 맞추면 어떡하나요?

• A: 정부는 임대차 기간이 남은 주택에 대해 최대 6개월까지 유예해주는 예외 조항을 검토 중입니다. 하지만 확정안이 나오기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 안전합니다.

Q2. 비조정지역에 있는 주택도 중과되나요?

• A: 아닙니다. 양도세 중과는 오직 조정대상지역 내 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 부천시 등 비조정지역 주택은 중과 걱정 없이 기본세율이 적용됩니다.

Q3. 계약만 5월 9일 전에 하면 되나요?

• A: 원칙은 잔금일 또는 등기일 중 빠른 날이 기준입니다. 다만 정부가 '계약일 기준' 유예 대책을 발표할 가능성이 있으므로 정책 뉴스를 끝까지 주시해야 합니다.